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荔湾楼市又增两个“小鲜肉”,4字头要抄底吗?

发布日期:2021-12-02 06:15    点击次数:180

   不讲乐话,只讲实话。行家益,吾是扒弟。 

荔湾,终于开起发力了。

时下,广州东进势头懈弛了,老被当成“备胎”的西部得到了更多关注,开起一再有了行为。

前几个月还主要欠缺新品上市的荔湾,现在开起扎堆入市,嘈杂不凡。

据统计,自10月份开起至明年上半年,荔湾将会有12个崭新盘一连入市,荔湾的供答量将得到大补仓。

上个月,珠江西湾里刚开盘入市,这个月又迎来了两个纯新盘即将开盘的新闻,一个是保利越秀天启,展望11月20号盛开售楼部和样板间(截止发稿前确认,盛开时间会迟误几天),月终或12月初开盘,另一个是越秀正荣天樾湾,展望11月终盛开售楼部和样板间。

两个新盘都有国企/央企品牌开发商说相符开发,且越秀都参与其中,也因此稀奇益奇会打造出什么样的产品面世。

因而,扒弟特别专门去踩了这两个盘,发现各自的优劣势参半,接下来就给行家说说。

 

01

保利越秀天启

最先看保利越秀天启,位于芳村大道东以西,培真路以北。

而项主意询问中央设在广钢新城,同样的,越秀正荣天樾湾也将美学馆设在了广钢新城,一前一后,与广钢新城抢客的意图清晰,可谓司马昭之心,路人皆知。

保利越秀天启只是一个小型小区,共5栋楼,一栋3层高的小儿园,其中, 2号楼为公寓,其余4栋为住宅楼,均为26层高。

扒弟现场绕项现在逛了一圈之后,优劣影响清晰。

(一)益处

交通出走方便。距离项现在近来的地铁站是广佛线沙涌站,从地铁口步碾儿到项现在仅320米,特殊的近。而且,出了小区门口就有广中码头公交站,可乘坐多条线路的公交。倘若是自驾,走鹤洞大桥,能够纵贯海珠、天河。

私塾资源益。项现在左右就是师资实力特殊强的真光中学、培英中学,以及培真小学和自建的小儿园,不过详细就读哪所私塾,还要以以前的招生政策为准。

商业同样亮眼,保利越秀天启位于广船片区与聚龙湾片区之间,去这两个商业荣华区都很近,而且,远古商业项现在将会落地聚龙湾,距离保利越秀天启也就几百米,这是将会是项主意一个卖点加持,不过,这些两个高端商业区还没建成,投入行使还要等等。

此表,与广船医院仅沿途之隔,不能50米的距离,前去沙涌综相符市场或者珠江边,也仅300米左右,高楼层户型还能看江。

(二)弱点‍

现在,保利越秀天启能够说是一线看江,但以后只能算是二线看江,项现在东面的一大片地块,异日也许率都会通盘旧改重修,届时的江景视野就会被遮盖。

交通方便同样也会带来弱点,芳村大道和鹤洞大桥距离项现在太近,匝道紧挨着小儿园和1座,此路一定是车流量大的路段,不论是景不悦目视野,照样噪音、粉尘,对1-5层的住户居住体验都是影响很大的。

必要仔细的是,项现在周边以鹤园、鹤翔里、鹤松里这类老破小居多,管理差,居住人群杂沓,若是有疫情展现,这类小区基本是异国防护能力的。

也许有人会问,这些小区也会旧改的。

实在会旧改,但时间能够会很久,小区已经在一向的加装电梯,因而,这些小区的旧改计划不会这么快挑上日程。

此表,广船医院和养老院都环伺在项现在周边,相等于出个门口就到,照样有一片面人会介意距离医院太近的。

整个项主意周边面貌,照样比较老旧的,市容市貌清淡般,也就如许。

而至于项主意产品户型以及价格,姑且不挑,一会再说。

02

越秀正荣天樾湾

再来看看越秀正荣天樾湾。

项现在位于荔湾海龙路,也即是兴达地块,已经是荔湾区的边缘地带,一河之隔就是佛山南海区。扒弟觉得,行家来荔湾,基本都是在芳村周边运动,答该很少人到过海龙路这儿。

越秀正荣天樾湾将建8栋住宅和1栋小儿园,其中8座是回迁房,1-3座层高为15层,与花地河仅隔了一条海龙路,一线“河”景无遮盖,由于也谈不上江景房。

据出售介绍,2座的底商用作医务所,3座底商设为派出所,换言之,对小区的居住坦然性是有保障的。

越秀正荣天樾湾也有优弱点,甚至在未看到样板间之前,扒弟看到的全是弱点……

(一)那就先说弱点

第一,交通差。扒弟踩盘当天是从菊树地铁站乘坐公交前去项主意,路程3.3公里,用时20分钟,而且途径的地方都是城中村以及养殖花木的大棚,道路破旧褊狭,整相符适貌都不益。

步碾儿到菊树地铁站和龙溪地铁站别离是2.7公里和2.4公里,必要倚赖公交车总站,行使公交车接驳地铁,但团体来说,出走是不方便的。

第二,周边配套基本能够归零,村级待遇,上不得档次。项现在周边全是村屋及花木大棚,商业只有海中村商业街,属村级配套,团体档次都很矮。要是想在大商场逛街消耗,还要到广钢新城或者芳村、花地湾片区,极其不方便。

私塾资源欠缺,海中小学、海中中学,属村级私塾,另表还有在建中的喜欢莎国际私塾,不过是私立的,学费一定贵。

固然说项现在周边的一大片区域,异日都将会拆除新建,但是,三五年的时间,是不能够有太大转折的,在拆迁方面也相等有难度。

(二)益处

户型户户朝南,一线临河,景不悦目益无遮盖。

矮密住宅,容积率为3.5,对比广州的多多新盘中,越秀正荣天樾湾的容积率已经很矮了。

项现在位置固然现在比较冷僻,但居住环境照样很坦然安详的。而且,小区门前的海龙也将会由两车道扩建为四车道,不易堵车。

03

户型相差不大,价格纷歧

说实话,越秀正荣天樾湾的配套,真的是欠缺到尘埃里,实在不想多说。咱们照样来对比一下越秀正荣天樾湾和保利越秀天启的产品户型吧!

保利越秀天启开盘始推1座,修建面积89-106-121㎡三至四房,据出售介绍,吹风价5.2-5.5万/㎡。

而越秀正荣天樾湾开盘始推的是2座、3座,修建面积88-107-127㎡三至五房,吹风价4万/㎡。

价格方面,越秀正荣天樾湾更占上风,单价4字头的楼盘,在荔湾稀奇,而保利越秀天启5.2-5.5万/㎡的价格基本没什么上风,由于同在荔湾中央的万科金域曦府的单价也就5.3-5.5万一平,不论是在区位照样产品上都是秒杀保利越秀天启的存在。

若是保利越秀天启的开盘价格要是在5万以下,倒是还能够考虑。

户型方面,越秀正荣天樾湾户户朝南,每一栋楼及每个户型都能看花地河景不悦目,且刚需性比较强,127方能够五房,空间行使发挥的相等极致了。

88方三房

107方四房

而保利越秀天启121方户型仅是南向四房,其余的三房户型则是偏北向,户型设计比较传统,中规中矩。

 

04

总   结

倘若抛开区位来及周边配套来说的话,一定是越秀正荣天樾湾更益,但苦就苦在,越秀正荣天樾湾的周边建设还必要些岁首,今年又是许多房企暴雷之年,自顾不暇的情况下,很稀奇房企还有实力连片开发宅地,因而,越秀正荣天樾湾的周边旧改建设,等个5-10年也说约束禁锢。

而保利越秀天启占有着特殊不错的区域位置,只是小区环境清淡般,且周边的老破小也是一个大难题。

不过,若是遇上走情益,价格上涨的时候,两个盘之间,一定是保利越秀天启先跑,毕竟更近荔湾中央,广船+聚龙湾加持。

末了,这两个盘近期会盛开售楼部,感有趣的至交能够自走去晓畅。

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